华夏时报记者刘诗萌北京报道
“反内卷”的风，也刮到了房地产行业。
9月30日，北京房地产中介行业协会发布了《关于规范房地产经纪行为、助力市场健康发展的倡议》，向全市房地产经纪机构、房地产经纪从业人员及网络自媒体发出了10条倡议，其中对房地产经纪从业人员提出，禁止虚假带看及引诱业主低价挂牌，不得为满足公司KPI考核雇佣人员制造虚假带看量，更不得为取得“热销房源”等标签引诱房主低价挂牌；禁止恶意压价，应科学评估房屋价值，不得采用PUA手段损害房主合法权益；规范房源报价议价，如实反映房源市场价格，不得故意压低报价以扰乱市场秩序等。
事实上，最近的“金九银十”房地产小阳春里，北京二手房的成交量十分可观。中指研究院报告显示，9月1日至28日北京二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%，但短期挂牌量仍在高位。链家平台显示，截至10月2日，北京二手房挂牌量为14.1万套。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，中介压价实际上只是一个表象，背后的深层次矛盾其实是二手房的挂牌量高导致供给端压力太大。他认为，要解决这个问题，一方面要严格管制住宅新规下的新楼盘产品对“高得房率”的营销和宣传，另一方面也要修复市场基本面，提高就业、收入预期。
“金九”成交量创新高
近期北京的二手房市场，看起来异常红火。
中原地产研究院统计数据，9月北京二手房住宅网签15843套，新建住宅网签3454套，二手房同比上涨19.4%，环比上涨20.5%。今年上半年以来，除了3月份成交量达到19233套以外，9月已经是全年成交数量第二的月份，也高于出台了优化政策的6月。
中原地产首席分析师张大伟分析向《华夏时报》记者指出，整体看，9月出现成交量环比同比上涨的原因主要有3个，分别是限购政策微调、新房供应上涨和市场以价换量。
政策方面，8月8日北京出台楼市新政，放宽了五环外的限购限制，这使得部分原本不具备购房资格的人群获得了购房机会，尤其是对于一些有改善需求但受限于购房政策的家庭，新政打破了限制，促进了他们的购房意愿，从而带动了整体交易量的增长。
供应方面，9月以来，北京市住建委已核发25张预售许可证，涉及22个房地产项目，覆盖海淀、朝阳、通州、丰台等10个区域，合计提供房源近6000套。大量新房源的入市，为购房者提供了更多的选择，刺激了市场交易。
市场方面，“金九银十”是房地产市场的传统销售旺季，购房者通常会在这个时期更加关注楼市，开发商也会加大营销力度，二者共同作用推动了成交量的上升。二手房市场出现了部分区域以价换量，推动了部分刚需购房者在金九银十入市。
“其实9月份二手房的成交量还不错，但是挂牌房源量也在历史的一个高位。从供需关系来看，需求增长的同时供应也在同步增长，市场就还会保持一个稳定的状态。即只要供应量在同步增加的状态下，在同一个小区里，基本上哪个挂牌的房子越便宜，哪个能就卖得越早，所以价格还在下跌。本质上来说，这不是管理措施所能解决的。”合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示。
“以价换量”何时休？
而这也是全国所有城市楼市的一个缩影。据中指研究院报告，2025年以来新房市场整体运行平稳，但二季度以来销售有所转弱，7—8月受预期偏弱及淡季因素影响，市场较为平淡，9月供应改善带动销售略有修复。二手房市场持续“以价换量”，前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，其中经过6—8月阶段性降温后，9月二手房成交量同环比均出现回升。展望未来，重点城市挂牌量维持高位，预计四季度交易活跃度将温和回升，但“以价换量”态势短期难改。
此前，上海一家媒体报道，部分中介在社交平台上招募“演员”看房，配合其上演“双簧”制造恐慌心态，来PUA房主降价。“中介雇人看房砍价60万元搞崩房东心态”也一度冲上了热搜。而此次北京房地产中介行业协会的倡议，也是在此背景下发布的。
此外，8月1日《住宅设计规范》新规发布后，推出的“高得房率”产品也对此前的二手房产生了一定冲击。近日，多个城市发文要求，要求阳台、飘窗、外廊等处计入容积率，堵住一系列卷“得房率”的灰色操作。
李宇嘉表示，新规产品在综合性价比上全方位对二手房和旧规产品打击，也是导致业主认为二手房未来还会降价的原因之一。业主对未来市场不看好，相互之间就会造成踩踏。另外还有基本面的问题，卖房者对未来的就业、收入预期不看好，与其房子卖不掉还要不断调降价格，还不如一次性降到位。
“中介雇人压价，背后的原因很复杂，并不是一个简单就能解决的问题。”他指出，存量时代下，存量房的价格才是整个市场的“价格锚”，它会影响市场对价格的预判，也是影响预期的最大因素。过去市场一直处在增量时期，二手房和一手房相互支撑，现在进入存量时代，未来的政策必须要转向存量思维，“保一手”的同时更要重视二手房市场。
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